UNITÀ IMMOBILIARE FUNZIONALMENTE INDIPENDENTE Con la pubblicazione in gazzetta, la legge di bilancio per il 2021 è perfettamente operativa (Legge 30 dicembre 2020, n. 178 - Gazzetta Ufficiale 30 dicembre 2020, n. 322). Nei commi da 66 a 75 interviene sulla normativa del Superbonus 110 (art.119 legge 77/2020). In questo articolo esamineremo un punto molto discusso dell’art 119 e cioè cosa debba intendersi per “unità immobiliare situata all’interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno” (comma 1 lettera a art.119 legge 77/2020). Sull’argomento il legislatore era già intervenuto indicando che “Ai fini del presente articolo, per ‘accesso autonomo dall’esterno’ si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva. (legge 13/10/2020 n 126) “ Al comma 66 lettera b, la legge di bilancio interviene ulteriormente e prevede che “Un’unità immobiliare può ritenersi “funzionalmente indipendente” qualora sia dotata di almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva: impianti per l’approvvigionamento idrico; impianti per il gas; impianti per l’energia elettrica; impianto di climatizzazione invernale “; Con quest’ultima indicazione il legislatore ha fornito un criterio svincolato da quello precedentemente introdotto legato all’ingresso indipendente ma non sostitutivo. Nella scelta di come operare potrà usarsi sia il criterio dell’ingresso indipendente che quello degli impianti indipendenti. Riferendoci al nuovo criterio introdotto, nella forma in cui è scritto, potrebbe sembrare condizione necessaria e sufficiente per essere considerata funzionalmente indipendente che l’unità immobiliare abbia almeno tre delle quattro caratteristiche sotto elencate di proprietà esclusiva: • impianti per l’approvvigionamento idrico; • impianti per il gas; • impianti per l’energia elettrica; • impianto di climatizzazione invernale; Anzitutto va notato che per i primi tre il legislatore usa il termine “impianti” al plurale intendendo che qualora fossero presenti più impianti con la medesima funzione tutti nel loro insieme devono essere di proprietà esclusiva. La parola “impianto” indica l’insieme dei componenti che lo costituiscono e, quindi, non deve sembrare affatto scontato che tutti questi componenti siano di proprietà esclusiva. Un impianto inizia dal punto in cui l’ente erogatore del servizio fornisce l’utenza e termina al punto in cui l’utente fruisce del bene fornito. L’impianto di approvvigionamento idrico (e non l’impianto idrico che comprenderebbe anche il conferimento in fognatura e nemmeno l’impianto di distribuzione idrica che comprende la rete interna) inizia dal punto in cui l’acquedotto allaccia l’unità immobiliare con il contatore di erogazione. Dunque è direttamente l’acquedotto il fornitore e ci sarà una bolletta intestata al proprietario dell’unità immobiliare per quella specifica fornitura. Dal punto di allaccio tutte le tubazioni e eventuali vasche di accumulo, devono essere di proprietà esclusiva e non devono servire altre unità abitative di proprietà diversa. Per l’impianto del gas vale la stessa regola e partendo dal contatore del gas dell’ente fornitore ogni altro elemento a valle deve essere di proprietà esclusiva, compresa l’eventuale canalizzazione per lo smaltimento dei vapori della cappa. Così pure per l’impianto elettrico ma con un ulteriore elemento da considerare: i cavi che dal contatore raggiungono l’unità immobiliare devono viaggiare in cavidotti di proprietà esclusiva che non devono contenere cavi di altre utenze. Per l’impianto di climatizzazione invernale bisogna tenere in conto che anche lo smaltimento dei fumi ne fa parte e non può riversarsi in una canalizzazione comune. Non potrà mai trattarsi di un impianto centralizzato che serve singole unità immobiliari (anche aria-aria). Spetterà al tecnico incaricato verificare tutte queste condizioni per potere definire l’esistenza dei presupposti per l’erogazione del contributo. Sull’argomento l’Agenzia delle Entrate ha subito indicato che in ogni caso l’immobile deve avere un ingresso indipendente e che la specificazione riguarda una modalità aggiuntiva di definizione.