UNITÀ IMMOBILIARE FUNZIONALMENTE INDIPENDENTE Con   la   pubblicazione   in   gazzetta,   la   legge   di   bilancio   per   il   2021   è   perfettamente   operativa   (Legge   30   dicembre 2020, n. 178 - Gazzetta Ufficiale 30 dicembre 2020, n. 322). Nei commi da 66 a 75 interviene sulla normativa del Superbonus 110 (art.119 legge 77/2020). In   questo   articolo   esamineremo   un   punto   molto   discusso   dell’art   119   e   cioè   cosa   debba   intendersi   per   “unità immobiliare   situata   all’interno   di   edifici   plurifamiliari   che   sia   funzionalmente   indipendente   e   disponga   di   uno o più accessi autonomi dall’esterno” (comma 1 lettera a art.119 legge 77/2020). Sull’argomento il legislatore era già intervenuto indicando che “Ai   fini   del   presente   articolo,   per   ‘accesso   autonomo   dall’esterno’   si   intende   un   accesso   indipendente,   non comune   ad   altre   unità   immobiliari,   chiuso   da   cancello   o   portone   d’ingresso   che   consenta   l’accesso   dalla   strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva. (legge 13/10/2020 n 126) “ Al   comma   66   lettera   b,   la   legge   di   bilancio   interviene   ulteriormente   e   prevede   che   “Un’unità   immobiliare   può ritenersi “funzionalmente   indipendente”   qualora   sia   dotata   di   almeno   tre   delle   seguenti   installazioni   o   manufatti   di proprietà    esclusiva:    impianti    per    l’approvvigionamento    idrico;    impianti    per    il    gas;    impianti    per    l’energia elettrica; impianto di climatizzazione invernale “; Con    quest’ultima    indicazione    il    legislatore    ha    fornito    un    criterio    svincolato    da    quello    precedentemente introdotto   legato   all’ingresso   indipendente   ma   non   sostitutivo.   Nella   scelta   di   come   operare   potrà   usarsi   sia   il criterio    dell’ingresso    indipendente    che    quello    degli    impianti    indipendenti.    Riferendoci    al    nuovo    criterio introdotto,   nella   forma   in   cui   è   scritto,   potrebbe   sembrare   condizione   necessaria   e   sufficiente   per   essere considerata     funzionalmente     indipendente     che     l’unità     immobiliare     abbia     almeno     tre     delle     quattro caratteristiche sotto elencate di proprietà esclusiva: impianti per l’approvvigionamento idrico; impianti per il gas; impianti per l’energia elettrica; impianto di climatizzazione invernale; Anzitutto   va   notato   che   per   i   primi   tre   il   legislatore   usa   il   termine   “impianti”   al   plurale   intendendo   che   qualora   fossero   presenti   più   impianti   con   la   medesima funzione tutti nel loro insieme devono essere di proprietà esclusiva. La   parola   “impianto”   indica   l’insieme   dei   componenti   che   lo   costituiscono   e,   quindi,   non   deve   sembrare   affatto   scontato   che   tutti   questi   componenti   siano   di proprietà esclusiva. Un impianto inizia dal punto in cui l’ente erogatore del servizio fornisce l’utenza e termina al punto in cui l’utente fruisce del bene fornito. L’impianto   di   approvvigionamento   idrico   (e   non   l’impianto   idrico   che   comprenderebbe   anche   il   conferimento   in   fognatura   e   nemmeno   l’impianto   di distribuzione   idrica   che   comprende   la   rete   interna)   inizia   dal   punto   in   cui   l’acquedotto   allaccia   l’unità   immobiliare   con   il   contatore   di   erogazione.   Dunque   è direttamente   l’acquedotto   il   fornitore   e   ci   sarà   una   bolletta   intestata   al   proprietario   dell’unità   immobiliare   per   quella   specifica   fornitura.   Dal   punto   di   allaccio tutte le tubazioni e eventuali vasche di accumulo, devono essere di proprietà esclusiva e non devono servire altre unità abitative di proprietà diversa. Per   l’impianto   del   gas   vale   la   stessa   regola   e   partendo   dal   contatore   del   gas   dell’ente   fornitore   ogni   altro   elemento   a   valle   deve   essere   di   proprietà   esclusiva, compresa l’eventuale canalizzazione per lo smaltimento dei vapori della cappa. Così   pure   per   l’impianto   elettrico   ma   con   un   ulteriore   elemento   da   considerare:   i   cavi   che   dal   contatore   raggiungono   l’unità   immobiliare   devono   viaggiare   in cavidotti di proprietà esclusiva che non devono contenere cavi di altre utenze. Per   l’impianto   di   climatizzazione   invernale   bisogna   tenere   in   conto   che   anche   lo   smaltimento   dei   fumi   ne   fa   parte   e   non   può   riversarsi   in   una   canalizzazione comune. Non potrà mai trattarsi di un impianto centralizzato che serve singole unità immobiliari (anche aria-aria). Spetterà al tecnico incaricato verificare tutte queste condizioni per potere definire l’esistenza dei presupposti per l’erogazione del contributo. Sull’argomento   l’Agenzia   delle   Entrate   ha   subito   indicato   che   in   ogni   caso   l’immobile   deve   avere   un   ingresso   indipendente   e   che   la   specificazione   riguarda una modalità aggiuntiva di definizione.
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